空き家の相続|相続するかどうかを決めるポイントや注意点を徹底解説

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日本は少子高齢化が顕著となり、後継者不足による空き家問題が深刻化しています。総務省統計局の調査によると、平成30年の空き家件数は848万戸に及ぶことも分かっています。

空き家を放置すると倒壊や崩壊の危険性があるため、相続した場合は定期的なメンテナンスが必要です。また、空き家を所有している限りは、固定資産税や都市計画税といった税金もかかります。

そのため、これから空き家の相続を予定している人の中には、相続すべきかどうかを悩む人も多くいるでしょう。

この記事では、空き家を相続するかどうかを決めるポイントや注意点を紹介していきます。空き家を相続するメリットとデメリットもあわせて紹介しているので、相続するかどうかの判断に役立ててください。

参考:総務省「平成30年住宅・土地統計調査」

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空き家か判定する基準を確認しよう

親や親族から空き家を相続する予定があっても、生活圏から距離が遠ければ居住するという選択はなかなか難しいでしょう。

相続しても誰も居住しない空き家は、適切な管理をしなければ劣化が進みやすいといわれています。

では、空き家とはそもそもどのような状態のことを指すのでしょうか。ここでは、空き家を判定する基準を6つ紹介していきます。

1年間人の出入りがあるかないか

空き家を判定する際には、人の出入りがあるかどうかが基準の1つです。しかし、3ヶ月や半年に1回といった定期的な出入りがある場合は空き家と判定されません。

建物に1年間誰も出入りしない場合は、空き家とみなされるのが一般的です。この基準は、2015年に施行された空き家対策措置法で規定されています。

適切に管理されていない空き家は倒壊や崩壊の危険性が高く、最悪の場合は事故につながります。また、害虫や害獣の住み家となり、ゴミの不法投棄といった犯罪の温床になる危険性もあります。

空き家を放置するとさまざまな弊害が発生するため、空き家対策措置法では出入りの有無を1年間に規定し、所有者に対して早期対策を求めています。

ライフラインを利用しているか

1年以下の頻度で出入りしていても、電気やガス、水道といったライフラインを利用していなければ空き家と判定されます。

将来的に空き家に居住することを予定していても、それまでは節約のためにライフラインを一旦止めておくというケースもあります。

しかし、空き家の判定には1年間の出入りだけでなく、ライフラインの利用の有無も関わってくるのが現状です。

また、空き家をいつでも利用できる状態に保つためには、水道管の適切なメンテナンスが必要です。建物内の換気や清掃と同様に、月に1回以上は通水作業が理想的だと考えられています。

そのため、水道を止めると費用の節約には繋がりますが、適切な管理を続けるためには契約を継続しておくことをおすすめします。

用途が明確になっているか

空き家対策措置法では、各自治体によって特定空き家と判定された場合は所有者に対して助言や指導が行われます。

勧告や命令を無視し続けた場合には、行政代執行や罰則が課される可能性があるので注意しなければなりません。

空き家を放置していると判定されないためには、用途が明確になっていることが重要です。空き家は一般的な住宅と同様に、賃貸物件として貸し出したり売却したりといった用途で利用できます


  • 賃貸物件として貸し出す
  • 売却
  • 別荘 など

これらの用途で利用予定がなく、誰も居住しない場合は要注意物件とみなされ、空き家として判定される可能性が高まります。

所有者の住民票や住宅の登記記録が合致しているか

空き家を相続した場合、所有者の名義を変更する手続きである相続登記を速やかに済ませなければなりません。

しかし、不動産登記と所有者の住民票情報が合致しない場合は、空き家と判断されるので注意が必要です。相続登記を済ませていても、転居後に手続きをしていなければ空き家と判断されることもあります。

相続登記を済ませないと罰則が課せられる訳ではありませんが、その物件の売却ができないといったデメリットもあります。

立ち入り調査で実態を正しく伝えているか

各自治体が空き家対策措置法に基づいて空き家を判定する場合、不動産登記や所有者の住民票といった文字情報だけでなく、立ち入り調査が実施されます。

立ち入り調査は、所有者の立ち会いのもとにヒアリングが実施されます。ヒアリングの際に虚偽の申告をすると、空き家と判定される可能性があるので注意しましょう。

何かしらの理由で定期的に空き家を利用している場合は、決して空き家でないことをアピールすることが大切です。

安全面や衛生面に問題がないか

空き家を放置すると庭に草木が生い茂り、害虫や害獣が住みついて衛生面に関して問題を起こす可能性が考えられます。

また、建物の老朽化が進むと倒壊や崩壊の危険性があるため、安全面での不安が懸念されます。このように、安全面や衛生面に問題があると判断された場合は、空き家の判定につながりやすいといえます。

第三者からみて明らかに手入れを怠っている場合は、自治体から「特定空き家」に指定され、ペナルティや高額な税金を課せられるので注意しましょう。

空き家を相続するメリットとは

相続の対象となる財産は、現金だけではなく有価証券やゴルフ会員券など多岐にわたります。空き家も対象財産ですが、相続すると面倒だと感じている人も多いのではないでしょうか。

ここでは空き家を相続するメリットを紹介していくので、相続予定がある人はぜひ参考にしてください。

売却すれば現金化できる

空き家は不動産なので、売却すれば現金化できることがメリットです。建物は築年数に応じて価値が下がっていくのが一般的ですが、土地の価値はほとんど変わりません。

駅からの距離が近いといった立地条件がよい場合は、築年数が古い建物が建っていても買い手がつきやすいといえます。

また、不動産のままだと相続人同士で分割しにくいものの、売却して現金化すれば平等に分割しやすくなります。

しかし、相続した空き家は、相続登記を済ませておかないと売却できないので注意しましょう。

活用して収入が得られる

土地や戸建てといった一般的な不動産と同様に、空き家を活用すれば収入を得ることが可能です。空き家は賃貸物件として貸し出す以外にも、建物を解体すれば次のようなさまざまな方法で活用できます


  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • コンビニ など

築年数が古い建物が建ったままでは立地条件に左右されやすいものの、建物を解体して更地にすれば活用の幅が広がります

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空き家を相続するデメリットとは

空き家を相続して、適切な活用方法が見出せれば安定した収入を得ることも可能です。しかし、空き家は戸建てやマンションといった住宅と同じなので管理が必要になり、一定の費用がかかってしまいます。

ここでは、空き家を相続するデメリットを3つ紹介していきます。

税金を支払わなくてはいけない

空き家は不動産なので、所有者である限りは固定資産税や都市計画税を毎年納付しなければなりません。そのため、空き家を相続すると、誰も居住していない場合でも費用面での負担がのしかかります

居住中の住宅を購入している場合は、固定資産税や都市計画税の請求が2軒分にアップします。

それどころか、放置し続けて特定空き家に認定されてしまうと固定資産税の減税の対象外となり、最大6倍の税金を支払うことになってしまいます。

また相続人が複数いる場合は、税金の支払いを巡ってトラブルに発展する可能性があるため、遺産分割協議で明確化しておくことが大切です。

空き家の固定資産税について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

空き家の固定資産税・維持費はいくら?値上がる恐れと調べる方法とは

管理と維持費が必要になる

空き家を相続すると、費用がかかるのは固定資産税や都市計画税といった税金だけではありません。将来的に誰かが居住する予定がある場合や活用予定がある場合は、維持費が必要です。

空き家の維持費には、水道やガスといったライフライン費の他に、火災保険や地震保険といった保険料がかかります

空き家をいつでも利用できる状態に保つためには、定期的な管理が求められます。庭に生い茂った草木の伐採を業者に依頼する場合は、さらに費用がかかります。

さらに出費が増える可能性がある

適切な管理を行わなかったことで自治体から特定空き家に指定された場合、勧告や命令を無視すると固定資産税が6倍にもなる可能性があるので注意しましょう。

また、建物を解体して更地にする場合は活用方法の選択肢が広がりますが、住宅用地の特例から除外されるので固定資産税や都市計画税が高くなることがデメリットです。

固定資産税や都市計画税を滞納した場合、延滞金の発生や財産調査といった処分が下されます。最悪の場合、空き家の差し押さえを受ける可能性もあるため、税金は期日までにきちんと納付する必要があります。

空き家を取り壊すメリット

建物が建ったままの空き家を相続した場合、古家付き土地として売却するのも手段の1つです。しかし、古家付き土地よりも、建物を解体した上で更地として売り出した方が買い手はつきやすいのが現状です。

ここでは、空き家を解体するメリットを3つ紹介していきます。

特定空き家に指定される心配がなくなる

築年数が古い建物が建ったままの空き家は、老朽化によって倒壊や崩壊を招く危険性があります。建物の倒壊や崩壊が起きると、周辺住民に危害を与えてしまうことも懸念されます。

このような事態を防ぐために空き家対策措置法が施行され、各自治体は空き家対策に乗り出しています。自治体から特定空き家に指定されると、住宅用地の特例から除外されるので税負担が増えます。

しかし、建物を解体すれば倒壊や崩壊を危惧する必要がなく、特定空き家に指定される心配もなくなります

管理やメンテナンスの費用の負担がなくなる

将来的に空き家を活用する予定がある場合、特定空き家に指定されることを防ぐためには、定期的な管理やメンテナンスが必要不可欠です。

空き家の定期的な管理やメンテナンスには、一定の費用がかかります。築年数が古い建物の場合、定期的な清掃だけでなくリフォームが必要になります

しかし、建物を解体すれば空き家の管理やメンテナンスする必要がなくなるため、費用面での負担から解放されます。

古家付き土地よりも売却がしやすくなる

木造住宅の耐用年数は22年、安全に居住できる寿命は30年程度だといわれています。空き家は築年数が古くなるほど劣化しやすくなり、古すぎる場合や耐久性に乏しい場合は買い手がつきにくいのが現状です。

また、古家付き土地として売却する場合は、リフォームが必要なケースがほとんどです。しかし、建物を解体した上で更地として売り出せば、活用方法の幅が広がるので買い手がつきやすくなります

そのため、築年数が古い建物が建った空き家を売却する場合は、建物を解体して更地にして売り出すとスムーズです。

古家付き土地のまま売却するメリット・デメリットについて、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

家が建っていても土地は売れる?古家付き土地売却のメリット・デメリット

空き家を取り壊すデメリット

築年数が古い建物が建っている空き家の場合、解体した上で更地として売り出した方が買い手はつきやすいといったメリットがあります。

その一方で、空き家を解体すると費用面や税金面でいくつかのデメリットがあります。ここでは、空き家を解体するデメリットを2つ紹介していきます。

取り壊すのに費用がかかる

空き家の解体は業者に依頼する必要があるため、費用がかかります。解体にかかる費用は、建物の構造や立地、追加で必要な工事などによって異なります

20坪と30坪の一般的な木造住宅の場合、解体にかかる費用の相場は次の通りです。

坪数 解体にかかる費用の相場
20坪 80~100万円
30坪 120~150万円

建物の解体にともなって追加工事が必要な場合、例えば樹木撤去費用として1本あたり1~5万円、浄化槽の撤去費用として5~10万円程度かかります。

解体費用の相場について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

解体費用の相場はいくらか。安くする方法や費用内訳の全項目を解説!

税金の軽減措置が受けられなくなる

建物を解体すると定期的な管理やメンテナンスから解放される一方で、固定資産税や都市計画税といった税金の軽減措置が受けられなくなります。

いくら築年数が古い空き家でも、建物さえ建っていれば固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減されます。

なぜ建物が建っている場合は税金が軽減されるのかというと、住宅用地の特例が適用されるからです。

建物を解体すると買い手がつきやすくなる一方で、負担費用がこれだけあるということは頭に入れておきましょう。

まずは空き家の価値を調べてみよう

費用の負担面が、空き家の相続の可否を悩ませる原因の1つです。また、相続人が複数いる場合は、現金のように平等に分割しにくいため、トラブルに発展する可能性も懸念されます。

費用面の負担や相続人同士のトラブルを防ぐためには、空き家を売却して現金化するのも手段の1つです。空き家の売却を検討したら、まずはどのくらいの価値があるかどうか調べることが大切です。

なぜなら、あらかじめ価値を知らなければ相場よりも低い金額で売却してしまう可能性があるからです。

空き家の価値を知るためには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって査定額が異なるのが現状です。

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空き家を相続するかは慎重に考えよう

空き家を相続すると自身が保有する資産が増える一方で、費用面などの負担は決して少なくはありません。

固定資産税や都市計画税といった税金だけでなく、維持管理費もかかるため、費用面の負担が精神的な負担に繋がる可能性も否定できないのが現状です。

費用面や精神的な負担から解放されるためには、建物の解体の有無に関わらず売却して現金化するのも手段の1つです。

賃貸物件として貸し出すと収入が得られるといったメリットもありますが、デメリットも考慮して空き家を相続するかどうかを慎重に検討しましょう。

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