フラット35はデメリットが多い?特徴とよりお得な使い方を知り検討しよう

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家を購入する際には住宅ローンを組む人が多く、ローン商品は多数あります。ローン商品の1つにフラット35というものがあり、これにはメリットだけではなく、デメリットもあるので注意しなければなりません。

フラット35ならではの特徴を知り、自分に合うかを考えて利用することが大切です。

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フラット35とは


まずはフラット35がどのようなものなのか、基本的な理解を深めておきましょう。どのようなローンなのか知ることで、他の住宅ローンとの比較検討が可能です。

そもそもフラット35とは

フラット35とはざっくり言うと長期間固定金利で借りられるローンのこと。

住宅金融支援機構と銀行など民間の金融機関が提携して扱っているローンで最長35年同じ金利で借り続けることが可能です。

フラット35には大きく分けて買取型保証型の2つがありますが、主に使われているのは買取型。300以上の金融機関がフラット35を取り扱っていますが、保証型を取り扱う金融機関は5ヶ所ほどでほとんどが買取型のみを扱っています。

買取型と保証型には以下のように違いがいくつかありますが、フラット35を利用するということは買取型を利用する程度に考えておくと良いでしょう。

買取型 保証型
融資金額 100万円以上8000万円以下。建設費または購入額の90%以内。 上限8000万円。建設費または購入額の90%または100%まで。※上限は金融機関で異なる
担保 住宅金融支援機構を第1順位の抵当権者とする。 金融機関を第1順位の抵当権者とする。
団体信用生命保険 住宅金融支援機構の団信制度に加入。別途、特約料が必要。 金融機関の提供する団信制度に加入。特約料の取り扱いは各金融機関で異なる。

フラット35の利用条件とは

フラット35も誰でも利用できるというわけではありません。フラット35を利用するにあたって主な利用条件は以下になります。

年収

フラット35とその他のローン(自動車ローンや教育ローンなど)の年間合計返済額の割合が以下の基準を満たすことが求められます。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

使用用途

フラット35の使用用途は本人またはその親族が住む住宅の建設・購入資金となります。

新築、中古であることは問わず、さらに自分で利用するのならばセカンドハウスの購入にも利用可能です。
ローンを組む本人ではなく、親や子供家族が住む場合も利用は可能です。

ただし、投資目的の物件購入は不可。返済中に本人や親族が住んでいるか確認される場合もあるので、賃貸などを無断で行わないように注意しましょう。

借入額

フラット35の代表的な買取型の場合は100万~8000万円以下となります。借入額は1万円単位の調整。

建設費・購入費用として使うことができ、住宅を購入する際に合わせて土地も取得する場合はその費用も含みます。

借入期間

借入期間は15年以上となり、最長で35年です。

ただし、年齢制限があり完済が80歳までとなりますので、80歳を超える場合は35年での借入れはできなくなります。

親子リレーでローンを組むことも可能で、その場合はローンの後継者の年齢を基準とし、80歳になるまでか35年間の借入れか短い年数の方を選ぶこととなります。

住宅の条件

フラット35を利用して購入できる住宅の条件も決められているので、この点も確認しておきましょう。

フラット35が利用できるのは「住宅金融支援機構」が定めた技術水準を満たす住宅であり、戸建てとマンションそれぞれで床面積の条件が異なります。戸建ての場合は70平方メートル以上で、マンションは30平方メートル以上の住宅が、フラット35の対象です。

民間ローンとの違いとは

フラット35と民間ローンとは何が違うのでしょうか。比較する銀行によって住宅ローンの条件は異なるので一概には言えませんが、ローンが降りる住宅の条件や金利タイプが選べる点などが民間のローンと異なるところでしょう。

フラット35 民間ローン(一例)
金利 固定金利のみ 変動型・固定金利がある
保証料 なし あり
事務手数料 金融期間によって変わる。借入額の1~2% 3万2400円
繰上げ返済手数料 無料 有料
経営者の取扱い 通りやすい 厳しい
計算金利 2%以下 3.5~4%
必要書類 適合証明書が必要 一般的な書類

こちらの表を見て分かるように、計算金利や手数料の有無なども異なります。ローンを組める額やどちらが適しているかなどは人によって異なるので、実際に組む際には民間ローンとフラット35を見比べてみると良いでしょう。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35をより理解していくために、メリットとデメリットを把握しましょう。いくつかありますが、主なものは以下になります。

メリット
支払い額の見通しが立てやすい
保証料や保証人が不要
団体信用生命保険への加入が任意
自営業や個人事業主でも利用しやすい
デメリット
繰り上げ金額の最低金額が高め
頭金が少ないと金利が高くなる
融資手数料が必ず発生する
書類を用意するのにお金がかかる

【メリット】支払い額の見通しが立てやすい

フラット35は固定金利型のローンであることが特徴であり、返済期間に関係なく、金利は変動しません。何年借りても契約時の金利で返済が進むので、支払い額の見通しが立てやすいです。

変動金利型のローンの場合は、そのときの金利によって返済額が左右され、金利が下がって返済額が下がることもあれば、金利が上がって支払いの総額が増えることもあります。そのため、金利変動次第でいつ完済できるかがわかりづらくなっています。

【メリット】保証料や保証人が不要

申し込みの際に保証料や保証人が不要なことも、フラット35のメリットの1つです。保証料が不要なので申し込みの際の費用を抑えることができ、初期費用の負担が少なくローンを利用できるのは大きな魅力です。

ローン商品の多くは申し込み時に保証料が必要なことも多いので、これと比較すると初期費用面でのメリットは大きいでしょう。また、申し込みの際には保証人が不要であり、誰でも利用しやすい点もフラット35の魅力です。

他にも繰り上げ返済や返済方法の変更をする場合などは、他のローン商品では手数料が発生することも多いですが、これがかからない点もフラット35のメリットといえます。

【メリット】団体信用生命保険への加入が任意

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入が必要な場合が多いですが、フラット35では加入は必須ではありません。生命保険への加入が任意であり、未加入でも融資を受けられる点は、フラット35のメリットです。

団体信用生命保険に加入しないことで、保険料を抑えることができ、費用の削減ができる点は魅力です。もちろん、生命保険に加入しておいたほうが、契約者が死亡した際など、万が一の際に保険料から支払いができます。

リスク回避を考えるなら、任意であっても加入して契約者の死亡リスクに備えることがおすすめです。

【メリット】自営業や個人事業主でも利用しやすい

審査基準の特徴により、フラット35は自営業や個人事業主でも利用しやすいというのも大きなメリットです。フラット35では前年の所得に対して、借り入れ額の審査がされます。そのため、申し込み時点での経済状況はそれほど考慮されず、前年の所得が高いなら、自営業や個人事業主でも審査に通りやすいのです。

【デメリット】繰り上げ金額の最低金額が高め

住宅ローンは毎月定めた金額を支払うだけではなく、余裕があるときは繰り上げ返済をして、返済期間を短縮することが可能です。ローンによって繰り上げ返済額の最低金額は異なりますが、フラット35は最低100万円以上と高めに設定されています。

まとまったお金があるなら繰り上げ返済はできますが、数十万円程度の余裕では繰り上げができません。

収入が多い時に繰り上げ返済をしたいと考えている人にとっては、使いづらいかもしれません。

【デメリット】頭金が少ないと金利が高くなる

ローンを借りる際には住宅購入金額の全額融資を受けるフルローンから、一部を頭金として支払う方法があります。頭金は自由に設定できますが、これが少ないと金利が高くなってしまいます。

例えば1,000万円のローンで金利が1%だとすると、利息は10万円です。もし頭金を300万円入れたとすると、ローン金額は700万円となるので、利息は7万円となります。

頭金をいくら入れるかによって返済額も変動するので、頭金が少ない人ほど利息分の支払いが多くなり、返済額は増えてしまいます。

【デメリット】融資手数料が必ず発生する

フラット35では保証料の支払いは不要であるものの、ローンを利用するには融資手数料を必ず支払わなければなりません。そのため、初期費用がまったく不要なわけではなく、融資手数料分のコストがかかることは理解しておきましょう。

手数料は金融機関や借り入れ額によって異なりますが、数万円程度から借り入れ額の2%ほどになることが一般的です。フラット35利用時のコストを把握しておき、利用時にかかる資金は準備しておきましょう。

【デメリット】書類を用意するのにお金がかかる

フラット35を利用するためには、書類の提出が必要です。

前段でも解説した通り、フラット35を利用するには取得する住宅が条件を満たしている必要があります。この条件満たしていることを証明する書類が適合証明書です。

フラット35のwebサイトに掲載されている物件は適合証明の手続きが簡素化されていますが、そうでない物件の場合は、作成の申請から発行まで最大で3週間ほどかかる場合もあり、物件によっては10~20万円ほど費用がかかる場合もあります。

適合証明書の発行には手間がかかるため、中古物件の売主側もあまり積極的ではなく、交渉やスケジュール管理なども民間のローンより手間がかかるでしょう。

フラット35をよりお得に使うには

すべての人が適用されるわけではありませんが、フラット35を利用する際によりお得になったり賢く使う方法があります。

以下の方法が使えないか検討してみましょう。

フラット35Sを利用する

フラット35が適用される物件の中にはフラット35Sが使える物件もあります。

フラット35Sとは取得する住宅が長期優良住宅認定低炭素住宅などに該当すると利用できる制度。

住宅の性能に応じて返済の金利水準が通常のフラット35より0.25%引き下げられます。期間は返済当初の5年または10年

借り換えでフラット35を利用する場合は利用できませんが、家を購入する場合は利用が可能です。

子育て支援型と地域活性化型を利用する

フラット35S以外にも利用できる制度があります。それは子育て支援型地域活性型です。

それぞれ、子育てや地域活性化に積極的な地方公共団体の補助金交付などと合わせて始めの5年間借り入れ金利をフラット35より年0.25%引き下げられる制度です。

フラット35Sとの併用も可能で、その場合は合計した金利が引き下げ可能です。

ダブルフラットを使って早めに返済

定年後の返済をなるべく少なくしたいという場合にはダブルフラットを利用するのも手です。

ダブルフラットとは、借り入れ期間の異なるフラット35を2つ借りて、始めの15~20年の間に多めにローンを返済するというもの。

2つ借りている期間は毎月の返済額が多くなりますが、1つローンを完済してしまえばその後の返済額は少なくなります。

フラット35の完済予定が定年後など収入が減少することが分かっている場合などに便利です。

フラット35を利用する際の注意点


フラット35を利用したいと考えている方もいらっしゃると思います。フラット35は通常の民間ローンと異なるため、借り入れる際に気をつけた方が良い注意点をご紹介します。

事前審査で安心してはいけない

ローンを組む際に必須となる審査、フラット35の場合は本審査が通らない場合も多いです。

民間の銀行が各自で扱っている住宅ローンなどは事前審査を通過すれば本審査も通ったも同然です。しかし、フラット35の場合は事前審査は銀行が行い、本審査は住宅金融支援機構が行います。結果、事前審査は通ったのに本審査は通らなかったということが起きてしまう可能性があります。

事前審査の段階で審査が通ったものと思い売買契約を結び引き渡し日を決めてしまうと、直前で購入金額が用意できないという事態に陥ってしまう可能性も。

フラット35を利用したい場合は、本審査が通った後に契約を行うようにしましょう。

団信保険に入らないとトラブルになる可能性も

団体信用生命保険への介入が任意なのはフラット35のメリットですが、団体信用生命保険に加入していないと、相続の際に相続問題が起きる可能性があります。

人が亡くなり相続が発生した場合、預貯金や不動産などの資産はもちろんローンなどを含む借金などマイナスの資産も相続の対象です。つまり、残りの住宅ローンをどう完済するのか親族間で揉める可能性があるということです。

そんな時、団体信用生命保険に入っていれば、ローン名義人が亡くなった段階で住宅ローンの残債も無くなるので、家族にマイナスの資産を残してしまう心配がありません。

遺産は相続放棄をすることでローン残債を親族が支払わないようにすることは可能ですが、ローンだけ相続放棄をすることはできず、プラスの資産も相続放棄しなくてはなりません。

安易に任意なので加入しないという選択はせず、よく検討した方が良いでしょう。

フラット35の特徴を理解して上手に活用しよう

住宅を購入する際には、ローンを利用する人が多いです。選択肢の1つにフラット35がありますが、これはメリットだけではなくデメリットもあります。すべての人に適したローンではないので、まずは自分に合っているかを見極めることが重要です。

フラット35が自分に適したローンであるかを確認し、デメリットも把握したうえで利用するかどうかを決めましょう。

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