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住宅ローンを契約するには金融機関の審査をクリアしなければなりません。
本記事では、転職が住宅ローンの契約に与える影響やおすすめしたいローン契約のタイミングについて解説していきます。
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転職が住宅ローン審査に与える影響って？
契約者に返済能力がなければ金融機関側が不利益を被る可能性が高いため、住宅ローンの審査では「勤続年数」や「年収」といった申込者の返済能力を担保する情報が重視されます。
転職が住宅ローンの審査で不利になると言われるのは、審査要件の1つとなる「勤続年数」がリセットされてしまうのが理由です。
しかし理由によっては、転職が住宅ローン審査に良い影響を及ぼすことも。
ここでは転職が住宅ローンの審査に与える影響について紹介していきます。
勤続年数がリセットされ、審査に通りにくくなる
住宅ローンの審査要件には「勤続年数」の項目があり、一般的には勤続年数「3年以上」が審査通過のための必要条件とされています。
国土交通省住宅局「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関の95.6%が申込者の勤続年数を住宅ローンの審査基準に含めているとのこと。
これが転職直後に住宅ローン審査を申し込んでも、審査に通らない可能性が高い理由です。
支払い能力が不安定だと思われ、審査に通りにくくなる
転職の理由やタイミングは人それぞれですが、頻繁に退転職を繰り返している場合には金融機関から「収支のバランスが不安定」と判断されて住宅ローンを組みづらくなります。
金融機関が用意する住宅ローン審査の申込書にも転職歴の記入欄はあり、転職を繰り返している＝すぐに離職する可能性があると判断されるのは避けられません。
住宅ローンの審査をスムーズに通過するためにも転職直後の住宅ローン申込は避けて、収入が安定するまでの期間は頭金を蓄え、購入する物件を探す期間に充てるのが無難です。
もしも住み替えによる住宅購入を検討されている場合には、不動産売却の一括査定ツールを利用して、現在のお住まいがどのくらいの価格で売却できるのか確認してみましょう。
金融機関に黙っていても、転職したことはバレる
これまでの転職歴を金融機関に隠しておくことは不可能です。
というのも、住宅ローンの契約申込書には「転職歴」を記入する欄があるほか、住宅ローンの契約に関する手続きの際には金融機関から「保険証」の提示を求められます。
(引用: 全国健康保険協会 サイトページ)
保険証には保険資格の取得年月日と事業所名称が記載されているため、ローン審査中に転職をした場合、保険証を金融機関に見せた時点で転職したことがバレてしまいます。
これらの点を加味しても、転職期間中のローン審査は得策でないため、転職活動中は今後のキャリアプランや資金計画の見直しと、購入したい物件の情報収集に時間を使いましょう。
つなぎ融資中に転職すると、融資資金の返済命令が下ることも
住宅ローンの本審査通過後には、実際に融資資金を受領するまでの間に発生するつなぎの費用を、金融機関が代理で支払ってくれる「つなぎ融資」を契約することが可能です。
つなぎ融資の費用は、融資資金を受領した後に返済すればよいため便利な仕組みですが、つなぎ融資中の転職が金融機関に知られた場合は、融資の取り消しに併せてつなぎ融資で金融機関が負担した金額の一括返済を求められることがあります。
- 土地の取得費用
- 住宅建設時の着工金
- 住宅建設時の中間金
前項で触れたように転職の履歴を金融機関に隠しておくことはできないため、つなぎ融資を含む住宅ローンに関する契約は、すべて転職前もしくは転職後に行うようにしましょう。
キャリアアップ転職の場合には審査に良い影響を及ぼすことも
しかし、転職直後であっても、十分な返済能力が保証できると判断された場合には、住宅ローン審査で有利になることがあります。
具体的には、年収の大幅な増加を伴うキャリアアップ転職や上場企業への入社、取締役以上でのハイクラス転職などが当てはまります。
- 士業事務所への転職（弁護士事務所、会計事務所など）
- 大企業や上場企業への転職（ベンチャー⇒東証一部上場など）
- キャリアアップ転職（収入増、CxOとしての入社など）
次章からは転職が住宅ローンの申し込みに与える影響を、転職前と転職後それぞれに住宅ローン契約を行った場合に分けて見ていきましょう。
【転職前】住宅ローン契約が審査に与える影響
まずは、転職前の住宅ローン契約がローン審査に与える影響について見ていきましょう。
| 参考：住宅ローンを転職前に契約した場合のメリット・デメリット | |
| メリット |
|
| デメリット |
|
これまでの勤続年数を活かせる
転職前に住宅ローンを契約すると、現職で積み上げてきた勤続年数や現在の年収をそのまま住宅ローンの契約に活かせます。
転職前であれば毎月の収支も予測しやすいため、転職後の収入減が予想される場合には、あらかじめ返済期間を長めに設定することもできます。
収入が安定している時に繰り上げ返済を行うなど、転職後の生活を踏まえた返済計画を立てられる点も魅力的ですね。
現在の収入をもとに返済計画を設定できる
住宅ローンの借入額や返済期間、毎月の返済額は、契約者によって様々。
借入額と返済期間の返済バランスを考慮した上で返済計画を決めないと、毎月の返済額が生活上の大きな負担になる可能性があります。
そのため、転職前に住宅ローンを借り入れる際には「転職に伴う収入の変化」を視野に入れた返済計画を立てておく必要があります。
加えて、住宅購入時には、住宅ローンの借入費用や、物件の登記費用、家具購入代金や引越し費用など、意外と多くの費用が発生します。
住宅ローンを借り入れた数年後に返済が滞り、金融機関に抵当権を行使されてしまった……なんてことにならないよう、住宅の購入にかかる費用を把握しておきましょう。
住宅購入時にかかる主な費用
| 費用名 | 概要 |
| 申込証拠金 | 住宅購入時にかかる費用の1つで、新築マンション棟の購入申込時に不動産会社に支払うお金。契約時には手付金の一部となり、金額は2～10万円が目安です。 |
| 手付金 | 住宅購入時にかかる費用の1つで、住宅の売主に支払うお金。物件金額の5～10%が目安になりますが、基本的に売主と買主の合意によって決まることが多いです。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙の代金で、契約した物件の金額に応じて税額が変動するのが特徴です。住宅ローンを契約する際には「ローン印紙税」が発生します。 |
| 仲介手数料 | 動産の仲介業者を通して物件を購入するときに仲介業者へ支払うお金。国の宅建業法により、「物件価格の3％＋6万円（税抜）」が上限とされています。 |
| 登記費用 | 不動産登記や抵当権設定登記を行う際の登録免許税や、司法書士に登記の手続きを依頼する場合に支払う報酬。費用を抑えたい場合には自身での登記がおすすめです。 |
| ローン借入費用 | 住宅ローンを借り入れる際に必要となる費用で、事務手数料、生命保険特約料などの費用を指します。詳細な金額はローン商品によって異なるため、確認が必要 |
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
ファイナンシャルプランナーに相談するメリットや流れ・選び方
転職後に起こりうるリスクが予測できない
転職前にどれだけ丁寧な返済計画を立てていても、転職後に起こりうるリスクを正確に予測することはできません。
転職後に起こりうるリスクとしては内定承諾時と報酬形態が異なるなどが想定されますが、これらのリスクは自分がその会社に入社してみないことには分からないものです。
転職の影響で収入が減少すれば住宅ローンの返済が生活上の大きな負担になってしまうため、このようなリスクを抱えた状態で住宅ローンを契約するのはとても危険です。
この点を踏まえると、住宅ローンの契約は転職後に行ったほうがよいでしょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローン審査の流れやかかる期間・見られるポイントを徹底解説
【転職後】住宅ローン契約が審査に与える影響
それでは次に、転職後の住宅ローン契約がローン審査に与える影響を見ていきましょう。
| 参考：住宅ローンを転職後に契約した場合のメリット・デメリット | |
| メリット |
|
| デメリット |
|
落ち着いて家を探す時間を確保できる
転職前に新居探しを行うと、時間的な余裕がないなかで住宅購入を進めることになります。
ですが、転職後に住宅の購入を行う場合には、転職後3年が経過するまでの期間を利用してじっくりと買いたい住宅を検討し、時間の余裕を持って住宅購入を進めることが可能です。
通常の買い物と違って家や土地などの不動産はかなり高価であるため、家を購入する際には「その物件で後悔しないか？」「他にも良い物件があるのでは？」とよく考えた上で購入を進めることをおすすめします。
その後の返済計画が立てやすい
転職前に住宅ローンを契約する場合には転職後の収入変動リスクを見越して返済計画を立てる必要がありますが、転職後の住宅ローン契約であればそのような心配もいりません。
既に転職先での報酬体系が分かっているため、月収やボーナスの額をもとに借入額と返済期間のバランスを考慮した返済計画を立てていくことができます。
住宅ローン借入後のリスクを想定しやすい
転職前の住宅ローン契約とは異なり「住宅ローン借り入れ後のリスクを想定しやすい」点も、転職後に住宅ローンの契約を行うメリットです。
転職後であっても住宅ローンの契約には一定のリスクが伴いますが、転職前の住宅ローン契約に伴うリスクと比べれば、その対策も考えやすいのではないでしょうか。
| 転職前の住宅ローン契約に伴うリスク |
|
| 転職後の住宅ローン契約に伴うリスク |
|
以下3.4～3.5では、転職後に住宅ローンの契約を行う場合に想定されるリスクやデメリットについて解説していきます。
転職直後は住宅ローン審査に通りづらい
転職をすると勤続年数がリセットされるほか、収入も変動するため、金融機関としては申込者の返済能力や信頼性に不安を抱きます。
- この人は新しい職場を続けていけるか？
- またすぐに転職を繰り返したりしないか？
- 転職後の収入が不安定だったりしないか？
キャリアアップ転職の場合には転職直後でも住宅ローンの審査に通るケースがありますが、上記のような金融機関の不安を取り除くには新しい会社で勤務歴を重ねるしかありません。
また、何らかの事情があり、転職後3年未満であるがどうしても住宅ローンを契約したいという場合には、アルヒ株式会社が提供する「ARUHIフラット35」の利用がおすすめです。
転職者向けのローン会社なら「ARUHIフラット35」
この住宅ローンは、転職後「1回以上」の給与受給があれば申し込みが可能であるため、転職したての方でも、比較的使い勝手のよいローンなのではないでしょうか。
ARUHIフラット35は審査の際、提出書類に記入された「転職後の収入」を給与の支給月数で割り戻した金額を年収とみなすため、比較的審査に通りやすい住宅ローンといえます。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローン返済額の平均は？借入額の目安や注意点を解説
金融機関に転職の理由を質問される可能性がある
転職経験者が各種ローンの申し込みを行うと、金融機関の融資担当者から転職の理由を質問されることがあります。
「その人の転職理由は正当なものか」「その人に辞め癖はないか」を確認したいというのが実情でしょう。
- 前職を退職した理由は何か？
- 申込表の記載以外に仕事を辞めたりしたことはあるか？
- 現職で長期の休暇や退職の予定はあるか？
転職後、住宅ローンへの加入を考える場合には、上記質問への回答を考えておきましょう。
これらのデメリットは事前に対策を考えておくことができるため、転職前に住宅ローンを契約するよりも、かなり準備がしやすいと言えるのではないでしょうか。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅購入の相談はFPにできる？メリット・デメリットを徹底解説
住宅ローン借入後に転職する場合の手続き
ローンの借入れ中に転職する場合には、転職の旨を金融機関に報告する必要がありますが、契約違反として一括返済を強いられることはないので、安心してください。
ただし、以下で紹介する「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を現職で利用している場合は、転職先の会社へ控除の手続きを引き継ぐための書類を提出する必要があります。
住宅ローン控除ってなに？
住宅ローンを利用して住宅を購入した際に一定の条件を満たしていると、その物件は住宅ローン控除（住宅借入金特別控除）の対象となります。
住宅ローン控除を利用するにはいくつかの条件があるものの、それらの条件を満たすことができれば住宅ローンの年末残高に応じた金額が所得税額等から差し引かれて還付されます。
住宅の購入だけでなく、リフォームや増改築を行う場合にも本控除は利用することができるため、一度自分の住宅がローン控除の対象になるかを確認しておくとよいでしょう。
住宅ローン控除の適用条件(例)
- 住宅ローンの名義人がその住宅に居住していること
- 特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
- 住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が居住用であること
転職後の住宅ローン控除申請に必要な書類
現職で住宅ローン控除（減税）を利用している場合には、同控除の手続きを転職先の会社に引き継ぐために、転職先の会社に以下の書類を提出する必要があります。
源泉徴収票
前職を年内に退職し、その年内に新会社での勤務が始まった場合には、転職先に前職で発行された「源泉徴収票」を提出する必要があります。
（引用: 給与所得の源泉徴収票｜国税庁）
控除申告書
転職先で所得税扶養等の控除を受けるためには、住宅ローンを契約した際に税務署から自宅に送られる「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が必要です。
（引用: 給与所得者の扶養控除等の（異動）申告｜国税庁）
住宅ローン残高証明書
住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローンを契約した会社から毎年10月中旬に送られる「住宅ローン年末残高証明書」が必要です。
住宅ローン控除を利用すると、原則として毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されるため、控除を使用する際には忘れずに書類の準備を行いましょう。
控除証明書
控除証明書は、当年中に納付した国民年金保険料の納付額を証明する書類で、年末調整・確定申告の際に「社会保険料控除」の適用を希望する場合に必要な書類です。
（引用: 政府広報オンライン｜内閣府大臣官房政府広報室）
また、住宅ローン控除についてもっと詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。
住宅ローンは転職後の落ち着いたタイミングで契約しよう
住宅ローンの審査では申込者の支払能力や信頼性が何よりも重視されます。
転職を検討中の方はローン審査を何事もなく通過するためにも先に転職を行い、信用情報が蓄積されるまでの3年間を利用して住宅購入の準備を進めていくのがおすすめです。
現在の住まいを売る際には一括査定サイトのイエウールがおすすめ！
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- 直近での住宅購入に伴い、住宅の住み替えを検討している人
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- 今後予定している物件購入に向けて、住宅の相場価格を調べておきたい人
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。