不動産売却する時にどんな税金がかかる?節税や計算の方法は?

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
不動産を売却するときに、税金についてお悩みの方は多いと思います。
「不動産を売るとどんな税金がかかるの?」「不動産売却の税金の解説が難しすぎる」、そんなお悩みの方もいらっしゃると思います。

この記事では、不動産売却の税金がよくわからないという方に向けて

  • 不動産売却で売却益が出た場合の「譲渡所得税」「住民税」、
  • 印紙税や登録免許税、
  • 税金額・計算方法や、節税のノウハウ
をご説明させて頂きます。まずは、結論から先に言うと・・・


先読み!この記事の要点
  • 不動産売却でかかる主な税金は、「譲渡所得税」
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社を、不動産一括査定で見つけよう

不動産売却を成功させるには、税金の知識は必須です!この記事では難しそうな税金をかんたんに解説していきますので、ぜひご活用ください!経費や特例を活用して節税することもできますよ!

1.不動産を売却する時にかかる税金の種類

不動産を売却する時には、以下のような税金を支払う必要があります。

1 所得税・住民税 売却益にかかる税金
2 印紙税 売買契約書に貼って納める税金
3 消費税 消費税を納める義務がある方のみ
4 登録免許税 不動産の所有権移転・抵当権抹消費用

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.1 所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税として税金を納める必要があります。


不動産を売却した時の譲渡所得税は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合と5年超の場合で分かれ、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超だった場合は長期譲渡所得となり、税率が異なります。
これは、いわゆる土地転がしを抑制するためです。

短期譲渡所得の税率は39.63%、長期譲渡所得の税率は20.315%となっています。

1.2 印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼り、印紙税を納める必要があります。
通常、不動産の売買契約書は買主側と売主側で1部ずつ、合計2部作成しますが、買主側・売主側でそれぞれ負担するのが一般的です。


なお、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成される契約書については軽減税率が適用され、以下の金額となります。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円
1億円を超え 5億円以下 6万円
5億円を超え 10億円以下 16万円
10億円を超え 50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円


なお、不動産売買契約書に印紙を貼り付けていなかった場合、過怠税として印紙の額面金額の2倍の金額を徴収されることになっています。

1.3 消費税

個人の方が不動産を売却するにあたっては、消費税は非課税となります。
しかし、事業をしている方が事業に関する不動産を売却した場合、
消費税を買主から預かることになります。
ただし、土地に関する消費税は非課税なので、建物が建っている場合に限ります。


なお、不動産会社に支払う仲介手数料に関しては消費税を支払う必要があります。

1.4 登録免許税

不動産を売却するにあたり、所有権を売主から買主へ移転する登記費用と、住宅ローンの抵当権抹消費用のための登記費用を支払う必要があります。


所有権移転に関する登記費用に関しては買主が負担するのが一般的ですが、売主は売渡証書作成費用を支払う必要があります。
また、抵当権抹消費用は平成32年3月31日までであれば軽減税率の適用を受けることができ、売却する不動産の 債権額の0.1% を登録免許税として支払う必要があります。


例えば、債権額が3,000万円の不動産の抵当権抹消費用であれば、登録免許税は3万円です。


また、上記手続きは司法書士に代行して行ってもらうため、別に司法書士報酬も支払う必要があります。
売渡証書作成費用は1〜2万円程、抵当権抹消費用も1〜2万円程で、登録免許税と合わせて5〜10万円程の費用が必要になるでしょう。


なお、法務局には不動産の所有者の情報が登録されていますが、所有期間中に引っ越しするなどして、登録されている不動産の住所と現在の住所が異なっている場合には、まず住所変更登記をする必要があります。


この時の費用は1万円程です。

2.売却益が出た時に支払う譲渡所得税とは

不動産を売却して売却益が出た時に支払う譲渡所得税は、分離課税方式です。これは給与所得とは別の所得として計算して確定申告し、税金を納める必要があります。

総合課税 給与所得、事業所得、譲渡所得(株式、不動産を除く)、一時所得、雑所得
分離課税 退職所得、山林所得、譲渡所得(株式、不動産)


サラリーマンで会社が源泉徴収を行っているという方は年末調整だけで済むため、確定申告したことがないという方もいらっしゃるでしょう。


給与所得以外に、不動産の譲渡所得を含む何らかの収入があった場合には、翌年の2月16日から3月15日の間に税務署に行って確定申告する必要があります。

2.1所得税について

所得税は、給与所得などの収入から経費や控除を差し引いた課税価格に、税率を掛けた税金を納める必要があります。
サラリーマンの場合は会社が源泉徴収をして、毎月の給料から税金が天引きされて納められているため、普段は税金について特に考えなくても良いでしょう。


しかし、不動産を売却するなどして別に所得が発生した場合には、自分で所得や税率を計算して申告する必要があります。


なお、給与所得などの所得は累進課税制度が適用されており、所得が高くなるほど税率が高くなりますが、不動産を売却した時の譲渡所得に関しては申告分離課税といって、給与所得などの所得とは別に計算して納税します。


  • 短期譲渡所得の所得税は30%、短期譲渡所得の所得税は15%です。

2.2住民税について

住民税は「所得割」と「均等割」があり、所得割は所得税で計算した課税所得に10%を掛けたもの、均等割は住んでいる地域によって金額が異なりますが一律の額により課税されるものです。例えば、東京都の均等割では都民税額(1,500円)と区市町村民税額(3,500円)となっています。


ですが、不動産を売却した時の譲渡所得については申告分離課税のため、上記の税率は関係ありません。


  • 短期譲渡所得の住民税は9%、長期譲渡所得の住民税は5%と決められています。

2.3復興特別所得税について

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のための財源を確保するため平成23年12月2日に設定されたもので、平成25年から平成49年まで課税されます。


復興特別所得税は所得税額の2.1%とされており、短期譲渡所得では所得税30%に2.1%を掛けることになります。これに住民税9%を足すと合計 39.63% となります。
一方、長期譲渡所得では所得税15%に2.1%を掛けます。これに住民税の5%が足されて、合計 20.315% となります。

項目 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 15% 5% 0.32% 20.32%

3.譲渡所得税の課税率が変わる 譲渡所得税の求め方

3.1課税譲渡所得の求め方


課税譲渡所得は、税率をかけると納税額になるものです。課税譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除


売却価格は不動産を売却した時の価格で、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた課税譲渡所得がプラスになった時は税金を納める必要があります。

3.1.1取得費とは

取得費とは、売却した不動産を取得した時に要した費用です。


シンプルに計算すると、5,000万円で取得した不動産を6,000万円で売却すると1,000万円の利益が出ますが、この時の5,000万円が取得費用です。
取得費用には不動産の購入価格以外に仲介手数料や登記費用などの経費も含めることができます。


なお、建物の取得費用は所有期間中の減価償却相当額を差し引いて計算します。


例えば、5,000万円のうち建物代金が3,000万円であり、その建物は経年劣化していると考えます。その劣化分を毎年減価償却費として10年で1,300万円計上していた場合、取得費を3,700万円として計算します。


また、購入してからだいぶ年月が経っており、売買契約書などを紛失してしまっていた場合には、売買代金の5%を取得費として計算することができます。


売買価格が5,000万円の時で250万円ですから、かなり小さな額となってしまいます。できるだけ取得時の資料を探して計算した方が良いでしょう。

3.1.1.1 減価償却について


減価償却費は、売却する不動産の構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造)により異なる耐用年数に基づいて、毎年計上していきます。


なお、マイホームなど非事業用不動産の耐用年数は木造で33年、軽量鉄骨で40年、鉄筋コンクリート造で70年となっています。また、耐用年数に応じて償却率が決められており、木造は0.031、軽量鉄骨は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。


この償却率を用いて減価償却費を求める計算式は以下の通りです(定額法)。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数


例えば、5,000万円の不動産のうち建物の代金が3,000万円の木造住宅を、新築から10年所有していた場合、3,000万円×0.9×0.031×10年=837万円となります。


このため、取得費は5,000万円-837万円=4,163万円となります。

3.1.2譲渡費用とは

譲渡費用は、不動産を売却するために要した仲介手数料や登記費用などの経費のことです。

3.1.3特別控除とは

特別控除とは、自己居住用財産(マイホーム)を売却した場合の特例などのことで、この特例の適用を受けると、売却財産がマイホームであった場合には3,000万円の特別控除を受けることができます。

3.1.3.1居住用財産の3,000万円特別控除のマイホームの定義

居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下のマイホームの定義を満たす必要があります。

① 現在、主として住んでいる

② 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の年末までに売却した時

③ 家屋を取り壊した場合は、②の範囲内で家屋を取り壊してから1年以内にその敷地に関する契約が締結されている時

④転居等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却した時

3.1.3.2居住用財産の3,000万円特別控除は住宅ローン控除との重複適用不可

居住用財産の3,000万円特別控除は、住宅ローン控除との重複適用ができません。
つまり、売却した不動産で3,000万円特別控除を受けると、次の住宅購入で住宅ローン控除を受けることができないということです。


ちなみに、住宅ローン控除とは、一定の要件を満たした不動産を住宅ローン利用で購入した時に10年間、所得税と住民税から年末残高の1%の還付を受けられるという制度です。
平成33年12月までは毎年40万円、合計400万円(長期優良住宅の場合500万円)が還付の限度です。


住宅ローン控除は還ってくる額が大きい制度なので、3,000万円特別控除を利用するか、住宅ローン控除を利用するかよく考えて決めた方が良いでしょう。

3.2不動産の譲渡所得の税率

不動産の譲渡所得の税率についてはすでにお伝えしたように、
売却した不動産の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得として、5年超の場合を長期譲渡所得として計算する必要があります。

税率は、短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%です。

3.3不動産の譲渡所得の税額

ここまでの計算で、不動産の譲渡所得を計算することができます。
例えば、以下の例で譲渡所得税を計算してみましょう。
・売却価格が7,000万円
・取得費4,000万円のうち建物分は2,000万円、木造住宅で所有期間9年
・取得時の経費が100万円
・譲渡時費用が100万円
・居住用財産の特別控除の適用あり


最初に減価償却費を計算します。

減価償却費=2,000万円×0.9×0.031×9年=502.2万円


次に、課税譲渡所得を求める式に数値を代入して計算します。

課税譲渡所得=売却価格(7,000万円)-取得費(4,000万円-502.2万円-100万円+100万円)-譲渡費用(100万円)-特別控除(3,000万円)=402.2万円


計算すると、課税譲渡所得は402.2万円となります。


所有期間が9年のため、長期譲渡所得となり税金は20.315%なので、402.2万円×20.315%=81万7,069円を納める必要があるということになります。

3.3.1 居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除の比較


居住用財産の3,000万円特別控除を受けた際の課税譲渡所得について、
税額の計算をしましたが、3,000万円特別控除を利用すると、新しく購入した住宅で住宅ローン控除の適用を受けることはできなくなります。


そこで、ここでは3,000万円特別控除の適用を受けた場合と、3,000万円特別控除の適用を受けずに住宅ローン控除の適用を受けた場合とで比較してみたいと思います。
3,000万円特別控除の適用を受けた時の税額は402.2万円でした。


一方、同じ条件で3,000万円特別控除の適用を受けない場合の計算は、以下の通りになります。

課税譲渡所得=売却価格(7,000万円)-取得費(4,000万円-502.2万円-100万円+100万円)-譲渡費用(100万円)=3,402.2万円

3,402.2万円×20.315%(長期譲渡所得)=691万1,569円


3,000万円特別控除を受けた場合の税額が81万7,069円だったので、その差額は600万円以上です。


この場合、住宅ローン控除を毎年40万円・10年間受けたとしても、
最大で400万円(長期優良住宅だと500万円)なので、3,000万円特別控除を受けた方がお得です。


基本的には、譲渡益が大きい時には3,000万円特別控除を、小さい時には住宅ローン控除を利用した方がお得になるでしょう。

4.譲渡所得税を節税するには?

譲渡所得税の計算方法について、実際に計算して税額を算出してみましたが、譲渡所得税を節約するにはどのような点に気をつけると良いのでしょうか。

4.1取得費と譲渡費用をできるだけ多く計上しよう

計算したように、取得費と譲渡費用をできるだけ多く計上することができれば、納めるべき税額を少なくすることができます。


取得費に計上できる費用には、購入代金や仲介手数料、登記費用以外にも以下のようなものもあります。
・整地費用
・測量費用
・取得の際に土地建物を使用していた人に支払った立ち退き料


また、譲渡費用には仲介手数料や登記費用以外に以下のようなものを計上できます。
・測量費
・建物の解体費用
・広告料
なお、登記費用のうち、抵当権抹消費用は譲渡費用とは認められないため注意が必要です。

4.2所有期間10年超の軽減税率

不動産の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと短期譲渡所得で39.63%、5年超だと長期譲渡所得で20.315%と大きく税率が異なります。


可能であれば、所有期間を5年超に調整してから売却すると良いでしょう。


また、売却する不動産がマイホームで一定の要件を満たしており、所有期間が10年を超えると軽減税率の適用を受けることができます。


この特例の適用を受けると、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分で所得税が10.21%、住民税が4%の合計14.21%、6,000万円超の部分が長期譲渡所得と同じ20.315%となります。


課税譲渡所得

6,000万円以下
6,000万円超
6,000万円以下 6,000万円超
所得税 10% 10% 15%
住民税 4% 4% 5%
復興特別 0.21% 0.21% 0.32%
合計 14.21% 14.21% 15.32%


なお、マイホームの定義は居住用財産の3,000万円特別控除の特例と同じです。

4.3特定居住用財産の買換え特例


売却する不動産がマイホームだった場合の特例のひとつに、特定居住用財産の買換え特例があります。
なお、この特例の適用を受けるには、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超であること、居住用財産の3,000万円特別控除のマイホームの定義と同じ条件を満たしていることが必要です。


この特例は、売却した年、もしくは翌年にマイホームを買換えた際、
売却代金と買換え代金を比較して、買換え代金の方が大きい場合には、売却で得た利益の課税を繰り延べることができるというものです。
一方、売却代金の方が大きい時は、買換え代金より大きい部分だけ長期譲渡所得の税金が課されます。


この特例は課税が繰り延べられるだけで、3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率との併用はできないため、どちらが税金を抑えられるか計算して判断する必要があります。

4.3.1特定居住用財産の買換え特例は課税の繰り延べ

特定居住用財産の買換え特例は、税金の支払いが免除されるのではなく、課税が繰り延べされるに過ぎません。
売却資産に対する譲渡所得税は、買換え資産に引き継がれることになります。
具体的には、譲渡資産の取得費が次の買換え資産に引き継がれることになりますが、取得日は引き継がれません。

4.3.2特定居住用財産の買換え特例の譲渡所得の計算方法

特定居住用財産の買換え特例は以下の計算式で譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得=(売却価格-買換価格)-(取得費+譲渡費用×{(売却価格-買換価格)÷売却価格})


例えば、3,000万円で取得した不動産を5,000万円で売却して4,000万円で買換えた場合、以下のようになります(ここでは、譲渡費用は考えません)。

5,000万円-4,000万円-{3,000万円×(1,000万円÷5,000万円)}=400万円


なお、買換がない場合に同様の条件で課税譲渡所得を計算すると、以下のようになります。

5,000万円-3,000万円=2,000万円


また、売却価格より買換価格の方が大きければ譲渡所得は0円となります。

4.3.3特定居住用財産の買換え特例の税額の計算

ここでは、特定居住用財産の買換え特例を利用して、平成元年に3,000万円で取得した不動産を平成20年に7,000万円で売却し、その後1億円で買換えし、平成30年に2億円で売却したケースで税額を計算してみたいと思います。


なお、平成20年に不動産を売却した時に買換え特例を適用しますが、
平成30年には所有期間が10年超でないので買換え特例の適用を受けず、3,000万円の特別控除を受けるとします。


①平成20年に特定居住用財産の買換え特例を適用

この時は買換え資産が売却資産の価格を上回っているため、譲渡所得は0円です。
3,000万円の取得費が引き継がれ、さらに1億円-7,000万円=3,000万円が取得費に上乗せされ、6,000万円となります。


②平成30年に居住用財産の3,000万円特別控除を適用

平成30年では所有期間が10年超でないため、3,000万円特別控除の適用を受けます。

課税譲渡所得=2億円-7,000万円(取得費)-3,000万円(特別控除)=1億円

1億円×20.315%(長期譲渡所得の軽減税率)=2031.5万円


つまり、平成20年の売却時には税金を支払う必要はありませんでしたが、平成30年の売却時には2031.5万円の税金を支払う必要があります。

4.3.4 居住用財産の3,000万円特別控除との比較

一方、同じ条件で最初から居住用財産の3,000万円特別控除を受けていた場合、どうなっていたでしょうか。


①平成20年に居住用財産の3,000万円特別控除を適用


課税譲渡所得=7,000万円-3,000万円(取得費用)-3,000万円(特別控除)=1,000万円


譲渡所得税=1,000万円×20.315%(長期譲渡所得の軽減税率)=203.15万円


②平成30年に再度居住用財産の3,000万円特別控除を適用


課税譲渡所得=2億円-1億円(取得費)-3,000万円(特別控除)=7,000万円


譲渡所得税=7,000万円×20.315%=1,422.05万円


① と足し合わせると、1,422.05万円+203.15万円=1,625.2万円となります。


支払う税額としては、居住用財産の3,000万円特別控除を活用した方が安くなるケースが少なくありません。ですが、買換え資産の購入時点で税金を納める必要がないという点で、特定居住用財産の買換え特例にも利用価値があるでしょう。

5.不動産売却で損をした場合の税金の特例は?


通常、不動産の譲渡所得は分離課税のため、損をした場合に他の所得と損益通算することはできません。損益通算とは、ある所得が赤字になってしまった時に、 他の所得から赤字分を差し引いて税金を低く抑える ことです。


しかし、売却した不動産がマイホームで、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超であるなど一定の要件を満たせば、譲渡所得の損失分を損益通算することが可能になり、さらにマイナス分が残るようであれば3年間繰り越すことができます。

5.1損益通算について

損益通算は、ある所得で損失が出てしまった場合に、他の所得でプラスとなっているところから差し引くことができる制度です。
例えば、給与所得で500万円の課税所得のある人が、不動産を売却した結果1,000万円の損をした場合、特例の適用を受けることで、500万円の課税所得に対して支払った所得税と住民税の還付を受けることができます。


サラリーマンの場合は先に所得税が源泉徴収されているため、確定申告時に税金の還付を受けることができます。

5.2繰越控除について

不動産を売却した時の損失が大きく、1年間の所得で相殺してもなお損失がある時には、翌年以降3年間繰越控除することができます。


例えば、2,000万円の損失を出した人の翌年の課税所得が500万円・その翌年3年間がそれぞれ400万円・500万円・450万円だった場合は、500万円+400万円+500万円+450万円で最大1,850万円の控除を受けることができます。

5.3居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

損益通算と繰越控除の特例には2つあり、そのうち居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算、および繰越控除を受けるには、売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間にマイホームを取得する必要があります。

5.4特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

もうひとつの特例は特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除で、こちらはマイホームの買換えは要件となっていませんが、売却不動産に一定の住宅ローン残高がある必要があります。


こちらの特例では、譲渡損失の額か、売却した不動産にかかる住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた価格のうち、どちらか少ない方を損益通算できます。


ただし、いずれの場合も、居住用財産の3,000万円控除の特例や買換え特例を併用することはできません。

6,不動産売却で損しないために!不動産を売るなら一括査定

不動産売却の節税方法や、損失が出た場合の特例についてお伝えしてきました。ですが、不動産の売却で損をしないためには、節税だけでなく高く売ることも大切です。

不動産の売却では、適正な価格査定を受けるためにも複数の不動産会社に価格査定を依頼する必要があるでしょう。そのためには一括査定サービスの利用が便利です。


一括査定を受けるにはさまざまなサービスがありますが、その中でもイエウールは提携の不動産会社数がNo.1。豊富な提携先を持つというメリットを生かして、売却不動産を得意とする不動産会社を知ることができたり、郊外でも複数の不動産会社の紹介を受けられたりします。


一括査定サービスの提携不動産会社が多いことの一番のメリットは、その不動産を得意とする不動産会社に売却を探すことで、高い査定価格で売却しやすいという点です。


高く売るためには、イエウールの利用をオススメします。


プロフィール
逆瀬川 勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。


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